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中國證監會 住房城鄉建設部 關于推進住房租賃資産證券化相關工作的通知

2018-07-24 111次浏覽 分类:政策法規    作者:18金宝搏亚洲体育博彩    来源:

中國證監會?住房城鄉建設部
關于推進住房租賃資産證券化相關工作的通知
證監發[2018]30

中國證監會各派出机构,各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅(建委、房地局),新疆生产建设兵团建设局,上海证券交易所、深圳证券交易所,中国证券业协会(报价系统),中国证券投资基金业协会,中国房地产估价师与房地产经纪人学会:

爲貫徹落實黨的十九大精神和2017年中央經濟工作會議提出的關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度要求,按照《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(國辦發〔201639號)和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017153號),加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,鼓励发行住房租赁资产证券化产品,现就有关事宜通知如下:

一、總體要求

(一)重要意義。住房租賃資産證券化,有助于盤活住房租賃存量資産、加快資金回收、提高資金使用效率,引導社會資金參與住房租賃市場建設;有利于降低住房租賃企業的杠杆率,服務行業供給側結構性改革,促進形成金融和房地産的良性循環;可豐富資本市場産品供給,提供中等風險、中等收益的投資品種,滿足投資者多元化的投資需求。

(二)基本原則。堅持市場化、法治化原則,充分發揮資本市場服務實體經濟和國家戰略的積極作用;明確優先和重點支持的領域;加強監管協作,推動業務規範發展;積極履行監管職責,切實保護投資者合法權益,合力防範風險。

二、住房租賃資産證券化業務的開展條件及其優先和重點支持領域

(三)發行住房租賃資産證券化産品應當符合下列條件:一是物業已建成並權屬清晰,工程建設質量及安全標准符合相關要求,已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續;二是物業正常運營,且産生持續、穩定的現金流;三是發起人(原始權益人)公司治理完善,具有持續經營能力及較強運營管理能力,最近2年無重大違法違規行爲。

(四)優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資産證券化。

(五)鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資産證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房,並通過資産證券化方式盤活資産。支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建爲租賃住房並開展資産證券化融資。優先支持項目運營良好的發起人(原始權益人)開展住房租賃資産證券化。

(六)重點支持住房租賃企業發行以其持有不動産物業作爲底層資産的權益類資産證券化産品,積極推動多類型具有債權性質的資産證券化産品,試點發行房地産投資信托基金(REITs)。

三、完善住房租賃資産證券化工作程序

(七)支持住房租賃企業開展資産證券化。住房租賃企業可結合自身運營現狀和財務需求,自主開展住房租賃資産證券化,配合接受中介機構盡職調查,提供相關材料,協助開展資産證券化方案設計和物業估值等工作,並向證券交易場所提交發行申請。

(八)優化租賃住房建設驗收、備案、交易等程序。各地住房建設管理部門應對開展住房租賃資産證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項建立綠色通道。對于在租賃住房用地上建設的房屋,允許轉讓或抵押給資産支持專項計劃等特殊目的載體用于開展資産證券化。

(九)優化住房租賃資産證券化審核程序。各證券交易場所和中國證券投資基金業協會應根據資産證券化業務規定,對申報的住房租賃資産證券化項目進行審核、備案和監管,研究建立受理、審核和備案的綠色通道,專人專崗負責,提高審核、發行、備案和挂牌的工作效率。

四、加強住房租賃資産證券化監督管理

(十)建立健全业务合规、风控与管理体系。中國證監會和住房城鄉建設部推动建立健全住房租赁资产证券化业务的合规、风控与管理体系,指导相关单位完善自律规则及负面清单,建立住房租赁资产证券化的风险监测、违约处置、信息披露和存续期管理等制度规则,引导相关主体合理设计交易结构,切实做好风险隔离安排,严格遵守执业规范,做好利益冲突防范以及投资者保护,落实各项监管要求。研究探索设立专业住房租赁资产证券化增信机构。

(十一)建立健全自律監管體系。中國證券業協會、中國證券投資基金業協會、中國房地産估價師與房地産經紀人學會要加強配合,搭建住房租賃資産證券化自律監管協作平台,加強組織協作,加快建立住房租賃企業、資産證券化管理人、物業運營服務機構、房地産估價機構、評級機構等參與人的自律監管體系,研究推動將住房租賃證券化項目運行表現納入住房租賃企業信用評價體系考核指標,依法依規對嚴重失信主體采取聯合懲戒措施。

(十二)合理评估住房租赁资产价值。房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时,应以收益法作为最主要的评估方法,严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。承担房地产资产证券化物业估值的机构,应当为在住房城鄉建設部门备案的专业力量强、声誉良好的房地产估价机构。资产支持证券存续期间,房地产估价机构应按照规定或约定对底层不动产物业进行定期或不定期评估,发生收购或者处置资产等重大事项的,应当重新评估。

(十三)積極做好盡職調查、資産交付與持續運營管理工作。資産證券化管理人、房地産估價機構、評級機構等中介機構應勤勉盡責,對有關交易主體和基礎資産進行全面的盡職調查,確保符合相關政策和監管要求。發起人(原始權益人)應切實履行資産證券化法律文件約定的基礎資産移交與隔離、現金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關義務,並積極配合中介機構做好盡職調查。

五、營造良好政策環境

(十四)培育多元化的投资主体,提升资产支持证券流动性。中國證監會、住房城鄉建設部将共同努力,积极鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化业务,建立多元化、可持续的资金保障机制。

(十五)鼓勵相關部門和地方政府通過市場化方式優先選擇專業化、機構化或具有資産證券化業務經驗的租賃住房建設或運營機構參與住房租賃市場,並就其開展租賃住房資産證券化予以政策支持。

(十六)建立健全监管协作机制。中國證監會、住房城鄉建設部建立住房租赁资产证券化项目信息共享、日常监管及违规违约处置的工作机制,协调解决住房租赁资产证券化过程中存在的问题与困难,推动住房租赁资产证券化有序发展。中國證監會各派出机构及上海、深圳证券交易所等单位与各省级住房城乡建设主管部门应加强合作,充分依托资本市场,积极推进符合条件的企业发行住房租赁资产证券化产品,拓宽融资渠道;加强资产证券化的业务过程监管,防范资金违规进入房地产市场,严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。

中國證券監督管理委員會

中華人民共和國住房和城鄉建設部

2018424


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